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潍坊潍城阳光花园物业不撤离 业委会告上堂
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  小区业委会和物业有矛盾的不少,对簿公堂的并不多见,可是凡事都有例外。这不,潍城区阳光花园小区业委会因服务合同纠纷一事,一纸诉状将小区物业——潍坊亿方物业管理有限责任公司(以下简称亿方物业)告上了法庭。日前,潍城法院对此案作出了判决。据了解,这是我市首例小区业委会起诉物业公司的案件。

  2010年11月,潍城区阳光花园小区的开发商山东海化房地产有限公司与亿方物业签订一份物业管理委托合同,约定由亿方物业对小区提供物业管理服务,合同期限自2010年11月16日至2015年11月15日。

  该小区业委会认为,在合同履行期间,亿方物业未按合同约定提供物业服务,并且合同到期后不配合办理交接手续,阻挠业委会选择的新物业入驻。因此业委会向潍城法院起诉,请求依法判令被告亿方物业退出该小区物业服务区域,移交物业服务用房和相关设备,并移交相关资料和由其代管的专项维修资金,同时退还多收的物业费20000元。

  被告亿方物业辩称,他们与开发商签订的《委托管理合同》中约定的物业服务期限虽已到期,但依据他们与业主签订的《前期物业管理服务协议书》,服务期限为“本协议自签字之日起生效,至业委会与新物业公司签订的《物业管理合同》生效时终止”。因阳光花园小区业主大会至今未选定新物业,业委会也没有签订新的《物业管理合同》,《前期物业管理服务协议书》依然有效,亿方物业仍应按照与业主的合同约定继续提供物业服务。同时,亿方物业向业主承诺进一步提高服务质量,该小区共465户业主,其中有307户签字同意由该公司继续提供物业管理服务,并将物业服务期限延期一年。

  潍城法院审理认为,业委会行使的权利来自于全体业主的授权。本案争议焦点在于业委会是否有权要求亿方物业退出并移交物业服务用房、设备、资料和专项维修资金。法院认为,在本案中业委会未按规定选聘新物业,亿方物业仍按照与部分业主签订的《前期物业管理服务协议书》的内容提供物业服务,服务合同的权利义务尚未终止,业委会的请求不予支持。关于返还多收物业费的问题,物业费是由业主自行向物业缴纳,根据合同相对性,应由业主自行向物业主张,业委会要求返还多收物业费的主张于法无据。

  今年5月24日,潍城法院作出判决,驳回原告阳光花园小区业委会对被告亿方物业的诉讼请求。 本报记者 张身率

  ◎新闻延伸

  业委会不服判决已上诉

  因物业服务合同纠纷,潍城区阳光花园业委会与小区物业——潍坊亿方物业管理有限责任公司对簿公堂,要求物业公司退出。6月17日,记者采访了解到,目前亿方物业已将法院判决书向业主进行公示,希望业委会能够尽快召开业主大会,承诺只要同意物业公司撤出的业主人数“双过半”,物业公司将马上撤出该小区。而小区业委会则表示不服判决,已经向潍坊市中级人民法院提起上诉。

  物业贴出民事判决书,催交物业费

  6月17日上午,记者来到位于潍城区胜利西街与安顺路交叉口南侧200米处路西的阳光花园小区,看到亿方物业已将潍城法院的民事判决书张贴在物业管理服务中心的窗户玻璃上,小区内居民楼的不少单元门上,也张贴有该判决书。

  该小区一名业主告诉记者,近日不少业主都收到了物业发来的催交水费、物业费的信息。“我们家的物业费每次都是交半年的,到6月底才到期呢,可是物业从5月份就给我发短信催费了。”该业主说,他前几天刚到物业处交了水费,如今再次发来催费通知,让他很是不解。

  “确实有个别业主拖欠物业费,但是我从来没有拖欠过,我个人的意见是物业提供一天服务,业主就得交相关费用。业委会起诉物业的事我也知道,我跟物业公司提前打了招呼,如果哪天撤出的话,必须将我多交的物业费退还给我。”这名业主说。

  另一名业主表示,小区业委会成立之前,他们小区物业服务质量确实较差,导致小区内的绿化植被严重受损。

  “你看楼前的空地上,原来种着三叶草,由于物业疏于管理,导致三叶草都枯死了。”该业主指着楼前一片空地对记者说。

  物业希望召开业主大会,进行表决

  当天上午,记者来到亿方物业。该公司相关负责人李经理表示,潍城法院在5月24日就对此案作出了民事判决,之所以前期没有张贴,就是希望能够与业委会沟通此事,“受业委会影响,个别业主没有交物业费,造成公司目前运转困难,所以我们才公示判决书,希望得到广大业主的认可与理解”。

  李经理表示,他们公司管理的阳光花园小区为2013年度潍坊市物业管理优秀项目,全体465户业主中有342户签字认可该公司提供的物业服务,业委会的单方面意见不能代表广大业主的真实意愿。“业委会的诉求是不合法的,所以法院判决驳回了他们的诉讼请求。”李经理说。

  “我们希望业委会能够尽快召开业主大会,进行表决。”李经理说,只要小区内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意他们撤出,他们将马上撤离小区。

  “召开业主大会之后,如果业主们同意我们公司继续留在小区提供物业管理服务,我们一定会进一步提高服务质量。”李经理说。

  业委会称“双过半”业主同意换

  据该小区业委会主任吴全群介绍,他们小区自2010年以来,一直由亿方物业提供管理服务。“前期因为没有制约,物业的服务质量很差,业主多次与物业发生矛盾。”吴全群说,因亿方物业疏于管理,小区内不少绿化植被枯死。另外,小区内多次发生盗窃案件,业主们苦不堪言。

  “从2014年8月份开始,业主们就开始自发筹建业委会,以期对物业形成制约。”吴全群说,2015年6月15日,业委会成立。

  “业委会成立后,我们每周六晚上都与物业碰头开会沟通小区需要改进的事项,鉴于小区存在的问题,要求物业加强防盗、治理绿化、按照备案价格收取物业费,可是物业始终不整改。”吴全群说,基于物业的表现,2015年9月30日,他们给业主们发放了一封调查信,对是否同意更换物业进行了调查,专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主(“双过半”)都同意更换。

  吴全群表示,按照之前签订的《物业管理委托合同》,亿方物业对小区进行物业管理的期限于2015年11月15日到期。“合同即将到期,我们在街办、社区监督下对小区的物业服务企业进行了招标,并于2015年11月12日与另一家物业签订了协议。可是合同到期后,亿方物业拒不撤出。”吴全群说。

  不服判决,业委会已提起上诉

  在吴全群看来,潍城法院之所以判决驳回业委会对潍坊亿方物业公司的起诉,是因为法院认为业委会没有提供与新物业签订协议时已经征得“双过半”业主同意的证据。

  “之前我们向小区内的业主发放了入户调查信,已经有‘双过半’业主同意了,但是法院认为应该通过召开业主大会的形式,来发放问卷进行调查。”吴全群说,同时法院还认为调查信中没有注明业主分房产面积信息,也是驳回诉讼请求的重要原因。

  “小区内有几百户业主,大家都有各自的工作,将所有的业主都集中起来召开业主大会,这样做起来很难,我们之前也只能通过入户问卷调查的方式来收集业主的意见。”吴全群说,物业方面希望召开业主大会的说法,是因为明知业委会难以将业主集中起来而给出的说辞。

  当天,记者在采访过程中了解到,因不服潍城法院的判决,该小区业委会已经向潍坊市中级人民法院提起上诉,要求中院依法撤销潍城法院的民事判决书,同时重新审理此案。


    潍坊律师赵荣烈整理。
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