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商品房买卖合同纠纷案例
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山东省潍坊市寒亭区人民法院

民 事 判 决 书

(2014)寒滨民初字第33号

原告宋宜佳。

原告周珍珍。

二原告共同委托代理人赵荣烈,山东潍坊律师事务所律师。

被告潍坊宜海置业有限公司,住所地:潍坊滨海经济技术开发区先进制造业产业园新海大街以北、海港路以东。组织机构代码:56521733-8。

法定代表人林宝富,董事长。

委托代理人万正杰,山东飞舟律师事务所律师。

原告宋宜佳、周珍珍与被告潍坊宜海置业有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。二原告共同委托代理人赵荣烈,被告委托代理人万正杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称,2012年4月25日,二原告与被告签订《海正集团潍坊宜海置业有限公司商铺转让协议》(以下称《商铺转让协议》)1份,约定被告将位于海正-玉兰园2号楼和3号楼之间的建筑面积为500平方米的商铺转让给二原告,二原告向被告支付610000元的房款后,因该商铺无规划和建设手续,无法开工建设,故双方于2014年1月6日协议解除了上述《商铺转让协议》。后被告仅退还二原告房款220000元,剩余390000元至今未予退还。要求被告退还二原告购房款390000元及利息。

被告辩称,二原告诉讼主体不适格,原告宋宜佳和周珍珍是被告公司项目经理宋炳昌的儿子及儿媳,双方之间的《商铺转让协议》是由宋炳昌与被告签订的,购房款610000元也是由宋炳昌支付的,当时被告宋炳昌是以他人名义与被告签订的《商铺转让协议》,被告对此也同意,但实际购房人为宋炳昌。涉案海正-玉兰园2号楼和3号楼之间为一消防通道,当时宋炳昌与被告协商,由宋炳昌自己出资按2号楼商铺的样式自己建设,手续也是由宋炳昌自行办理,被告也要求在整个工程竣工验收后才能由宋炳昌进行建设,在此期间,宋炳昌因其他原因被调离其他岗位后提出辞职,并要求与被告解除双方签订的《商铺转让协议》,被告也同意解除,但因宋炳昌未经被告同意擅自在涉案海正-玉兰园2号楼和3号楼之间挖地下室,并由被告出资购进了部分钢筋建筑材料和按宋炳昌自己的设计进行了设计加工。涉案商铺不能办理手续,原、被告均是知情的。原告主张的利息,无事实和法律依据。

经审理查明,2012年4月25日,宋炳昌代表二原告与被告签订《商铺转让协议》1份,协议第一条约定:本商铺位于位于“海正-玉兰园”2号楼与“海正-海棠园”3号楼之间,属于现有项目规划外的商铺,按照现有关法规,无法办理国有土地使用许可证和房产证,无工程项目常规类手续。该商铺建筑面积约500平方米,甲方(本案被告)按2号楼的商铺标准建设,建好后直接移交给乙方(本案原告)。协议第二条约定:甲方将该商铺的永久使用权一次性转让给乙方,双方约定费用为人民币壹佰万元整,支付方式如下:2012年4月支付200000元;2012年8月支付300000元;于2012年12月支付300000元,余款200000元交房时一次性付清。协议同时约定了双方其它的相关权利和义务。合同签订后,二原告于2012年4月25日、10月13日和2013年7月26日,分三笔支付给被告购房款共计610000元,并由被告出具收款收据3份。

2014年1月6日,宋炳昌代表二原告与被告签订《商铺转让解除协议》1份,约定解除双方于2012年4月25日签订的《商铺转让协议》,被告收回房源,按流程办理相关退房手续。当日,二原告即将其与被告签订的商铺转让协议让协议》原件及被告出具的3份收款收据原件一并交付给被告,被告仅退还原告房款220000元,余款390000元至今未予退还。

二原告为支持自己的主张,向法庭提交了如下证据:

1、原、被告双方于2012年4月25日签订的《商铺转让协议》复印件1份,证明二原告与被告之间曾存在商铺买卖合同关系。

被告质证后未提出异议,但认为涉案商铺系一消防通道,不可能存在转让的情况,所谓的转让系由原告自建。

2、被告出具的收款收据复印件3份,证明原告向被告交纳购房款610000元。

被告质证后对收款收据提出异议,认为系复印件,原告应提供原件。

3、原、被告于2014年1月6日签订的《商铺转让解除协议》1份,证明经双方协商,解除了《商铺转让协议》,由被告收回涉案商铺。

被告质证后对该证据未提出异议,认为协议中注明按流程办理退款手续实际是待双方结算后予以退还。

4、2014年1月6日,被告向原告出具的收到条1份,证明原告将双方签订的《商铺转让协议》及被告向原告出具的收款收据一并交付给被告。

被告质证后未提出异议。

被告未提交证据。

本院认为,二原告提交的《商铺转让协议》中甲方为被告,乙方为二原告,且在乙方签字处为“宋炳昌代”,证明宋炳昌只是代表二原告与被告签订合同,涉案合同的主体即为二原告与被告,二原告主张权利并无不当。双方对被告收到二原告购房款610000元及已经退还二原告220000元,并无争议,本院予以认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律瑞干问题的解释》第二条之规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定为无效”,双方签订的《商铺转让协议》的涉案商铺,无法办理国有土地使用许可证和房产证,也无工程项目常规类手续,也即表明涉案商铺不可能办理商品房预售许可证明,该《商铺转让协议》应为无效合同,被告依据该协议取得的购房款应当予以返还。二原告明知其购买的商铺属非法建筑,而与被告签订的无效《商铺转让协议》,自身存有过错,其要求被告支付利息的诉讼请求,于法无据,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律瑞干问题的解释》第二条;《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:

一、被告潍坊宜海置业有限公司返还原告宋宜佳、周珍珍购房款390000元,限于本判决生效后十日内付清;

二、驳回二原告其他的诉讼请求

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7150元,财产保全费2470元,由被告负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省潍坊市中级人民法院。

审判长 马俊代理审判员刘磊磊人民陪审员王秋福

 

二〇一四年九月十一日

书记员 李        慧       玲

 


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