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未经共有人同意私自出卖房屋,行为是否有效?
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市民老王生育一男两女,妻子早逝。为照顾老王生活,其大女儿搬来与其一起居住。2009年,老王去世,留下一处房产。几个月后,大女儿未经弟弟妹妹同意,将父亲遗留的房产私自出卖给了陈某,并协助陈某办理了房屋过户手续。为此姐弟几人诉之法院,大女儿擅自出售房屋的行为是否有效?

  此案涉及房屋继承与买卖房屋方面的纠纷问题。

  首先,我国民法通则的司法解释规定,继承开始后,继承人未明确表示放弃继承的,视为接受继承,遗产未分割的,即为共同共有。本案中,老王去世后,其遗留的房产尚未进行分割,故该房产应属于其三个子女共同共有。

  其次,《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第九十五条规定:“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。”本案中,老王留下的房屋属于其三个子女共有,大女儿未经其弟、妹的同意擅自出售房屋的行为应属无效行为。

  第三,《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第九十六条规定:“部分共有人擅自处分共有财产或者非所有权人擅自处分所占有的财产,如果第三人是善意、有偿、依法定手续取得该财产所有权的,第三人不负返还义务,由擅自处分财产的人对所有权人予以赔偿。”那么,本案中,陈某取得房屋产权是否属于善意取得呢?我国《城市私有房屋管理条例》第七条规定:“办理城市私有房屋所有权登记或转移变更登记手续时,须按下列要求提交证件:(一)继承的房屋,须提交原房屋所有权证、遗产继承证件和契证;(二)分家析产、分割的房屋,须提交原房屋所有权证、分家析产单或分割单和契证。”本案中,老王的大女儿并非该房屋的所有权人,在出卖该共有房屋时,也不能提交相关的房屋的合法证件,陈某在办理手续时应当是知道的,因此,不存在第三人善意、有偿取得该项财产的情形,陈某不能取得该房屋所有权。

  综上,老王的大女儿私自处分共同共有房屋的行为应属无效,其弟、妹可以向房屋管理部门要求撤销对第三人所颁发的房屋所有权证,也可以直接要求确认买卖协议无效从而撤销第三人的房屋所有权证,陈某应依法将该房屋退还。
 

 

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